Categorie archief: interview

No Pictures Please (2): Vastgoed Leeggoed

Leegstand in Vlaanderen is een probleem, maar ook een opportuniteit. Voor het eerst werden de mogelijkheden in kaart gebracht. Halfleeg of halfvol, het is een kwestie van perspectief.

 

Wow!”, dacht ik toen ik twee jaar geleden voorbij een prachtig, maar verlaten winkelpand stapte. ‘Pop-up te huur’ stond er op de gigantische ramen gekalkt. Lang verhaal kort : ik heb een jaar gewerkt vanuit een statig honderd jaar oud kantoor, mét marmeren schoorsteen. We probeerden er boeken te verkopen en op de eerste verdieping (via een elegante roodfluwelen trap) opende een vriend een kunstgalerie. Een jaar later trok ik er weer uit, de plek bleek te weinig winkelende passanten te hebben. Even later was ze opnieuw bezet, er zat een andere kunstgalerie. Maar sinds begin dit jaar zie ik het pand weer leegstaan. Een grote banner tegen de gevel kondigt al meer dan een jaar ‘nieuwbouwappartementen en serviceflats’ aan. Zonde, denk ik, telkens ik er voorbijfiets en er waarlijk niets lijkt te gebeuren met die prachtige ruimte. Zonde.

Het is niet de enige leegstaande winkel in Antwerpen. Of in Vlaanderen. Recente cijfers geven aan dat één op de tien winkelpanden leegstaat. Meer in de middelgrote dan in de kleinere of grote steden. Waarom? “Omdat er paradoxaal genoeg steeds meer winkels bijgebouwd worden”, verduidelijkt Gerard Zandbergen van Locatus, dat jaarlijks alle winkelleegstand opmeet. “Zolang dat blijft duren, zullen de hoge structurele cijfers blijven bestaan. Tel daarbij de stijging in onlineshoppen en -bankieren, en de structureel hoge cijfers zijn verklaard. Dat is niet goed voor de winkels die overblijven, en ook niet voor passanten en bewoners.”

Hij kent nochtans oplossingen. “Lier bijvoorbeeld doet aan kernafbakening. Ze reserveren een ‘koopzone’ waarbinnen alles in het teken staat van leveringsmogelijkheden, wandelzones, rustbanken etcetera. Eigenlijk niet eens een dure maatregel. Het is veeleer een positionering. Een boodschap voor winkeliers én consumenten: ‘Hier is het te doen, niet aan de rand of langs de steenwegen buiten de stad’.”

Winkelleegstand mag dan – door de glazen vitrines – het meest zichtbare structurele leegstandsprobleem zijn, ook woningen, bedrijfsruimten en kantoren staan soms ongezond lang leeg. Er bestaan wel boetes om leegstand tegen te gaan, subsidiëringen ook. Maar die leveren niet genoeg hergebruik van ruimte op. Vorige maand publiceerde het Departement Omgeving voor het eerst een rapport dat leegstand in kaart brengt op basis van diverse administraties en op basis van terreinobservaties. Wat blijkt ? Er staan 19.700 woningen leeg, 3000 ha bedrijfsoppervlakte en 5700 winkels. Dat moet minder worden, vindt de Vlaamse overheid, die een betonstop wil in 2040.

SLIMMER HERBESTEMMEN

Ondertussen zijn er in Vlaanderen ook steeds meer leegstandsbeheerders aan het werk. Die helpen eigenaars van gebouwen (zowel overheden als privé-eigenaars) aan tijdelijke bewoners. Sommige zijn gespecialiseerd in kantoren, andere in shops of ateliers voor creatieve beroepen. Door de huidige leegstand aan te pakken voor een aantal jaren, houden leegstandsbeheerders een buurt levendig, tonen ze het potentieel van ongebruikte gebouwen en laten ze bouwheren toe om ondertussen alle vergunningen te regelen. Maar uiteindelijk is het pas echt geen leegstand meer als een plek een definitieve toekomst krijgt.

In de leegstandswereld heet dat dan herbestemmen. Er zijn flink wat ontwikkelaars die aan herbestemming doen op indrukwekkende oude sites : brouwerijen, kloosters, abdijen, ziekenhuizen. De kritiek luidt dat dit niet altijd even democratische of kwaliteitsvolle invullingen oplevert. Er blijkt een nood aan alternatieven.

Toen de Oudaan, de politietoren van Antwerpen, vorig jaar te koop kwam, werd er met een ludiek bedoelde actie ‘Wij kopen samen den Oudaan’ op zoek gegaan naar mogelijke gebruikers die samen 10,5 miljoen euro wilden betalen voor de aankoop. Dat bleek ruim onvoldoende om het te winnen van de hoogste bieder : een vastgoedinvesteerder bood meer dan het dubbele. Maar er groeide uit de actie wel een platform dat precies dit soort gebouwen slimmer wil herbestemmen : het Open Promotor Platform of OPP. “Op dit moment zijn we een viertal sites aan het onderzoeken : interessante plekken die een goede herbestemming verdienen”, legt Peter de Groot, de financiële man van het platform, uit.

ANDERS FINANCIEREN

“Projectontwikkelaars nemen posities in door de aankoop van een terrein of gebouw om het op eigen risico te ontwikkelen en dan met winst te verkopen aan potentiële gebruikers of investeerders. Wij werken omgekeerd : wij gaan eerst in de buurt potentiële bewoners, handelaars en andere partners bevragen naar wat er nodig is, om dan pas het project samen met hen uit te werken”, legt de Groot uit. “We onderzoeken ook alternatieve financieringsmodellen zoals forward funding op basis van crowdfunding (waarbij je voorfinanciert en dus risico neemt) of crowdlending (waarbij je een deel van het benodigde kapitaal uitleent en hierop interest vergaart). We merken dat ook de traditionele banken met deze modellen beginnen te werken.”

DIY-herbestemmen is dus een piste, maar sommige steden treden al jaren zelf op als vastgoedmakelaars. Overheden kunnen op die manier een bepalende rol spelen in de kwaliteit van wat herbestemd wordt. Weer een persoonlijke anekdote : ik kocht ooit zélf van een stadsontwikkelingsbedrijf een nieuw casco-appartement. Het was een voormalige semi-industriële plek in een drukbevolkte en volgebouwde woonwijk. De gebouwen werden platgegooid, de gronden gesaneerd. Buren konden een tuin kopen en wat overbleef, daar werden zes woningen op gezet door jonge architecten. Voor een heel interessante prijs kochten wij er toen eentje. We moesten er minstens drie jaar blijven wonen, een regel om speculatie tegen te gaan. Het was een win-winsituatie. Ik woon er zelf niet meer (mijn lief van toen wel nog), maar het was een verdomd goede plek. En ondertussen zie ik in die wat moeilijke wijk meer en meer panden verkocht worden aan jonge gezinnen. In Gent werkt Sogent op een soortgelijke manier.

LINK MET ARCHITECTUUR

Leegstand leeft al een tijd in de internationale architectuurwereld. Enkele jaren geleden ging, op de gerenommeerde Architectuurbiënnale van Venetië, de Gouden Leeuw nog naar de aandacht die het Venezolaanse architectencollectief Urban-Think Tank en de Nederlandse fotograaf Iwan Baan gaven aan Torre David, een gekraakte wolkenkrabber in Caracas. Eind maart verscheen van uitgeverij Gestalten het boek Upgrade. Daarin worden meer dan vijftig Europese projecten uitgelicht van unieke renovaties, waarvan het gros jarenlang leegstond. Vijf projecten uit het boek bevinden zich in Vlaanderen.

Ook de link tussen erfgoed en hedendaagse architectuur wordt hier nu meer gelegd. Het Team Vlaamse Bouwmeester werkt samen met het Agentschap Onroerend Erfgoed. In januari nog werden zes interessante herbestemmingsprojecten geselecteerd, nu worden er via een Meesterproef architecten gezocht om met die projecten aan de slag te gaan. Open Monumentendag en de Dag van de Architectuur vallen dit najaar op dezelfde dag, op 10 september. Er zal een apart programma opgezet worden rond slimme en toekomstgerichte herbestemmingen.

Leegstandsuitdagingen voor de toekomst? Ziekenhuizen zullen de komende jaren leeg komen te staan, omdat grote campussen verhuizen naar buiten de stad. “En villa’s in de buitenwijken en op het platteland. Die zijn te groot, te moeilijk te isoleren en te duur voor jonge gezinnen”, legt Tania Rens van Prevenda uit. “De eerste projecten lopen nu in de Kempen en aan de kust: we nodigen artiesten uit om er in residentie in alle rust een tijd te komen werken, zoals we dat eerder in kastelen deden.” Wordt vervolgd.

Dit artikel verscheen in Knack Weekend van 26 april 2017. 

PS: Deze post is de tweede in een aantal No Pictures Please artikels die ik deze zomer online breng. Omdat design, wonen, architectuur en interieur over meer gaat dan mooie plaatjes. 

No Pictures Please (1): Li Edelkoort

Haar handen friemelden onafgebroken aan haar fluwelen kleed en ze sprak zacht. Ze had rode lipstick op, en schoenen met pompons. Toen Lidewij Edelkoort afgelopen winter een lezing gaf in Texture in Kortrijk, op uitnodiging van Biënnale Interieur, mocht ik haar een half uur spreken. Ik vind het heerlijk dat iemand met de naam “Edelkoort” zo van textiel houdt. Dit is wat ze onder meer vertelde: 

Hoe meer we virtueel zijn, hoe meer we nood hebben aan materiële dingen om ons heen. Als we alleen nog schermen voelen, verdwijnen onze vingers en krijgen we klauwtjes en onderontwikkelde hersenen. Baby’s komen al heel snel in aanraking met schermen. Veel wetenschappers zijn daar ongerust over. Omdat bepaalde linken in de hersenen niet gemaakt kunnen worden als je geen vormpjes vastneemt, geen teddybeertjes … Dan mist die baby essentiële informatie. Tactiel contact is nodig.

Het primitieve komt ook op andere manieren naar boven. Er is vernieuwde interesse in samenzijn, werken in teams, weg van het individualisme. Rituele vieringen ook. Ik was onlangs in Afrika waar dorpen dance battles aangaan. Uren en uren. Het is een manier om via het lichaam negatieve energie kwijt te raken. Wij zouden daar beter een voorbeeld aan nemen. Het is niet toevallig dat meer en meer mensen aan yoga doen en mediteren. Er zijn genoeg redenen om aan te nemen dat we ook als maatschappij primitiever worden, wat eigenlijk vooruitstrevend is. Het is noodzakelijk voor de toekomst van ons mens-zijn. En voor ons gevoel van belonging.

Ik ben ervan overtuigd dat we alleen maar de toekomst kunnen ingaan als we weten waar we vandaan komen. Anders bestaat die innovatie alleen maar voor de innovatie zelf en dan verlies je het noorden. Ik zie dat in de Verenigde Staten. Enkele honderden jaren geleden zijn velen daarheen geëmigreerd. Ze gaven hun relatie met het verleden op. Daarom zie je daar een stormloop op innovatie. In Europa weten we dat we van heel ver komen. Ik kijk graag naar archeologische stukken zoals eerste kledingstukken, werktuigen enz. Die tonen hoe de mens zich van in het begin kon ontwerpen. Dat geeft mij hoop op de verre toekomst. Het toont aan dat we als mens die intuïtie en die gave hebben om te creëren en vorm te geven.

Filosofen hebben het tegenwoordig over ‘new materialism’. Zoals je mensenrechten hebt en dierenrechten, zouden er ook materiaalrechten moeten bestaan, vinden ze. Omdat het materiaal zo kostbaar en levend is dat we er zuinig mee moeten omspringen. Dat soort visies wijst op een verandering in de maatschappij die teruggaat naar het begin van de menselijke cultuur. Materialen krijgen weer spirituele eigenschappen toegedicht. Respect tonen voor materiaal en er nieuwe vormen mee maken: dat hadden we niet verwacht voor de toekomst, maar het gaat gebeuren.

De losbandigheid van textiel krijgt weer waardering. Het idee van franjes en onregelmatigheden zal belangrijker worden. Minder en minder wordt materiaal gedwongen in een vorm. Het omgekeerde is waar: er wordt geluisterd naar het materiaal om de vorm te bepalen. Mode in 2017 is wild, hoor. Zo is er bont gemaakt van raffia of van cellofaan of lichtgewichtgarens. Er is een grote terugkeer naar textiel. Een van de grote tendensen van de toekomst is dat textiel het harde van de hightech gaat verzachten.

Ik ben uitgenodigd door Parsons (een designinstituut in New York) om een Master in Textile op te zetten. Ik ga werken met studenten uit verschillende disciplines : beeldende kunsten, design, architectuur, mode, toneel. Ons doel is om het midden te vinden tussen hightech en softcraft. Die twee disciplines werken eigenlijk aan eenzelfde utopische toekomst. We hebben het over weven van zonnecellen, computergarens, geluidsgarens. Over het maken van biotechnologische zijde, zonder dat daar een spin aan te pas komt. We hebben het over 3D-printen, over robotisering enzovoort.

Textiel is een interessant materiaal voor de toekomst. In Amerika wordt verwacht dat textiel de toekomst van het internet is. Tegelijkertijd zien we in Hudson Valley, rond New York, een revival van arts & crafts. Met garens direct van het schaap en de geit, geproduceerd net buiten de steden. Dat is ook een belangrijke tendens. Dus zullen er lessen zijn in borduren en quilten. Maar ook lessen over de antropologie van textiel, om te achterhalen wat de relatie is tussen mens en textiel. Als je iets leert over garens, dan leer je ook iets over het inkopen van vezels. Je maakt een collectie, een businessplan. Het wordt heel spannend en erg innovatief.

Lidewij Edelkoort (66) begon als styliste bij De Bijenkorf, en werd een van de bekendste trendwatchers. Time noemde haar een van de 25 invloedrijkste modemensen. Zij start volgend jaar een masteropleiding Textiel in New York.

Dit artikel verscheen op 5 april 2017 in Knack Weekend 

PS: Deze post is de eerste in een aantal No Pictures Please artikels die ik deze zomer online zal brengen. Omdat design, wonen, architectuur en interieur over meer gaat dan mooie plaatjes.